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数解拐点论:房企风险有多大

2013年,房地产市场风生水起,而今年,上市房企的负担越来越重,净负债率更达到了近3年来的高位,净利润也几乎到了近几年的最低点,业绩完成也不向去年那样火爆。房企或可能在三季度会修正年度目标,以价换量可能性明显上升。房价存在继续下行的可能性。
 


 

2013年房地产市场整体呈现了量价齐升的基本态势,但进入2014年,市场情况有所变化,房地产开发投资增速开始放缓,持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递出消极信号,在房地产市场变化周期较短且风险渐增的背景下,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化。

关键指标一:净利润
 


 

截至4月29日,沪深两市共126家房企发布2014年第一季度业绩报告。净利润出现同比下滑的企业达到77家,占比达61.11%。其中,下滑幅度超过100%的有22家。万科13年来首次出现了首季净利润下滑的情况,其首季净利润为15.29亿元,同比减少5.23%。此外,招商地产以及金地集团等标杆房企也在净利润下滑企业之列。
 



 

2014年第一季度净利润同比下滑6.36%

根据Wind资讯统计数据显示,按申银万国行业分类,126家房企2014年第一季度共实现营业收入1039.75亿元,较去年同期的942.45亿元增长10.32%;归属母公司股东的净利润106.23亿元,较去年同期的113.45亿元下滑6.36%。

根据Wind资讯统计数据显示,2014年第一季度,在142家房企中,75家净利润同比下滑,占比高达52.82%,而2013年同期,45家净利润同比下滑,占比为31.69%。另外,2014年第一季度,31家房企净利润为亏损状态,2013年同期则有28家房企亏损。

关键指标二:负债率
 


 

总体来看,行业负债水平仍处于历史高位。2013年具有相对较好的抗风险能力的企业数量较上年有所下降。其中,强抗风险层级和中抗风险层级的企业分别占上市房企总量的21%和24%,合计为45%,而2012年这两个层级的企业占比合计为71%;低抗风险层级和弱抗风险层级企业分别占比51%和4%,2012年这一比例合计为29%。

48%的房企进入“高风险区”

据同花顺iFinD数据显示,沪深两市141家房企中,今年一季度末,有22%的企业资产负债率超过80%,最高的甚至达到93.56%,而去年末仅19%的企业在80%以上。业内认为超过70%的资产负债率已经进入高风险范畴,已有48%的企业高于这个“警戒线”。而这些企业都需要更多的金融创新手段获得资金。
 


 

民间借贷和权益类信托融资均未计入负债

目前光耀尚未到期的中融、新华信托计划,以及财通资管计划,本金合计5.5亿元,就面临着兑付风险。记者查询发现,这三款产品均属于权益类投资,不算入光耀的负债表中。“地产商无论大小,普遍有民间借贷的行为。”业内人士表示,民间借贷是地产融资的一大风控难题,市面过万亿的房地产信托、数千亿的房地产私募基金,都必须面对这个“隐疾”。

非标融资或并表 房企债务"黑洞"隐现

近几年,随着银行正规渠道贷款的收紧,自筹资金在房企的资金来源中,占比不断上升。国家统计局数据显示,今年1-4月,房地产开发企业到位资金37200亿元,其中自筹资金为14376亿元,占比38%。人士认为,实际上自筹仍是信托、基金、资管计划、委托贷款、民间借贷等影子银行渠道,其中委托贷款和债权投资算入公司负债,其余则不体现为负债。

关键指标三:销售业绩

龙头房企中,恒大已经完成了过半的销售目标,万科也完成了业绩目标的40%。中原地产首席分析师张大伟认为,根据目前情况,起码有七成企业完成年度任务无望。预计企业在三季度会修正年度目标,以价换量可能性明显上升。克而瑞广州机构研究咨询总监曾英杰认为,总体来看,500亿及以上的规模房企完成年度目标的可能性更高。中小型房企,尤其是布局三四线城市较多的中小型房企今年的压力会比较大。
 



 

关键指标四:到位资金情况
 


 

在中国主要城市房价涨势趋向温和的背景下,中国房地产开发投资增速跌至近一年来新低。国家统计局数据显示,2014年1-4月份,中国房地产开发投资22322亿元同比名义增长16.4%,较2013年同期回落4.7个百分点,创近一年来新低。房地产开发企业到位资金37200亿元,增速比1-3月份回落2.1个百分点。中国房地产开发企业土地购置面积8130万平方米,同比下降7.9%。

结论:2013年,房地产市场风生水起,而今年,上市房企的负担越来越重,净负债率更达到了近3年来的高位,净利润也几乎到了近几年的最低点,业绩完成也不向去年那样火爆。房企或可能在三季度会修正年度目标,以价换量可能性明显上升。房价存在继续下行的可能性。

责任编辑:程佩
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