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在株洲购买二手房 想申请30年贷款期限有点难

株洲晚报5月26日讯(记者 周蒿)房贷最长能贷多少年?很多人认为是30年,但这仅说对了一半。通常,银行规定购买一手房最长可以贷30年,但如果购买二手房,最长贷款年限可能会达不到30年。

2015年,株洲城区二手房成交11316套,商品房销售31296套,也就是说,几乎每四个人买房者当中,就有一个选择了购买二手房。但业内人士提醒,受房龄、土地使用年限等因素影响,理论上最高30年的贷款期限在二手房交易中很难做到,且各银行对二手房贷款的要求不一,购房者最好在贷款前多咨询几家银行。

案例:想购买一套二手房做投资 但贷款年限最高只有15年

成熟的配套设施、完善的小区环境、相对较低的房价……近日,家住天元区的余女士通过前后两个月的对比,终于选中了河西某成熟小区一套100平方米的二手房。余女士介绍,根据国家“满2年免缴营业税”的政策,这套房子交付的时间是2008年,无需缴营业税。

“均价与新房只贵一点点,算上装修、税费省下来的钱,比买新房更便宜划算。”余女士介绍,通过和房东协商,这套房子总价为53万元。

因为一下子拿不出这么多钱,余女士选择贷款买房。但让余女士没想到的是,当她准备好申请材料,想去银行办理贷款时,银行却拒绝给予她30年的房贷期限。

“银行工作人员说,根据规定,二手房贷款,最高贷款年限只有15年。”余女士说,她计算了一下,这意味着她如果想买这套二手房,与贷款30相比,每个月月供需要多支付900元左右。

“我买这套房子是想用来出租。” 余女士说,如果选择贷款30年,她用房租供房之外还有剩余,但现在则根本不够。最终,余女士选择了放弃。

调查:房屋房龄,使用年限,你的年龄 这些都可能影响贷款年限

“与新房不一样,银行对二手房贷款审核相对比较严格。”对此,市区某商业银行工作人员告诉记者,一般来说,新房有开发商做担保,银行贷款风险较小。而且往往是一个楼盘可以做上百户贷款,更容易冲量,而二手房量比较小,客户的综合品质也较新房偏低,因此,银行对风险比较要求也更加严格。

“基于对房贷风险容忍的程度不同,不同银行对二手房的房贷年限有不同的计算方式。但基本上与房屋的剩余土地使用年限、房龄、贷款人年龄这几个指标有关系。”上述工作人员介绍。

另外,也有一些银行会直接规定,二手房贷款年限不得高于某一年限。如华融湘江银行就规定,在房屋二级市场上交易的现房,包括住房、商铺、门面、商务办公用房、自建房等,贷款最长期限不得超过15年。

那么,这些因素是怎么影响贷款年限的呢?

土地使用年限:贷款年限不超过土地剩余使用年限

一般情况下,房屋的土地使用年限是从开发商拿地时开始算起的。如建设银行就明确规定,“二手房贷款”最长为30年,且不超过所购住房的剩余使用年限。

“目前大多数银行的规定都是要求,贷款年限小于土地使用年限”资深中介刘俊介绍,目前,株洲大部分房屋土地使用年限还很长,但购房人在贷款以前最好咨询贷款银行,查清购买房屋的土地使用年限,以免所购房屋因为土地剩余的使用年限少而影响自己的贷款年限,增加自身的还贷压力。

房龄:房龄加贷款年限之和不超过30年

与土地使用年限不同,房龄,一般是从房屋竣工验收合格交付使用之日起计算。中国银行就明确规定,个人二手住房贷款期限最长不超过30年,且房龄加贷款年限之和最长不超过30年。

资深房屋中介刘俊介绍,有部分房屋因建造时间比较久远,银行在贷款时可控的风险相对较大,因此在贷款审批时也会比较谨慎。房龄在20年以上的房屋,通常就比较容易被银行“拒之门外”。而房龄较新的房产在贷款时被批准的年限通常比较长,一些建房期在10年以内的二手房,其各方面条件较好,而且因为很多房屋都是刚建2年内,因此买房时还会免除营业税,在近期很受购房人追捧。银行对这类房龄的住房在审核贷款时也会加快审批速度。

购房人年龄:贷款人年轻与贷款年限之和不超过60岁

银行在为借款人评估房贷还款年限时,首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下,年龄越小贷款年限越长,反之年龄越大,贷款年限则较短。

“通常情况下,在商业贷款方面,借款人年龄和贷款年限相加之后,男性应小于65年,女性小于70。”刘俊介绍,这个年限的设置是根据国家规定的退休年龄设置的。

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二手房可申请的贷款额度 按评估价不按交易价计算

新房想办贷款,首付一般为实际成交价的两成或三成,可贷款额度直接与实际成交价挂钩。不过,如果是买二手房,可贷款额度则是按照评估价进行。

“评估价不等于房产的成交总价,而是由专业的评估公司通过楼龄、朝向、楼层、位置和装修等情况进行评估,一般来说,评估价往往会比成交价要低。”市区某商业银行工作人员介绍,因此,并不是说你买100万元的房子只需要30万元首付就可以了,而应以二手房评估价为基准,比如你的评估价是90万元。则按首付三成计算,可贷款额度是64万元,而不是70万元。

“所以,买家在购买二手房前,一定要要确认贷款额度能满足自己的付款需求。否则一旦签了购房合同,因房贷问题无法正常交易,那买家将遭遇违约并赔钱的可能了。”刘俊介绍,他就曾经遇到过这种纠纷。

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