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湘水湾何勇|选好房看两点:一看品质 二看物业

【导语】 2016年的楼市是波澜不断的一年:北上广深等一线城市房价一路高歌,部分省会城市及二三线城市的房价涨幅更甚;土地市场井喷,多地地王盛宴轮番上演;十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策。在商场、办公室、餐厅……无论身处哪里,你总能听到关于房价的讨论。2016年的楼市俨然成了“国民话题”。

从北上广深到偏远小城,从庙堂之高到江湖之远,从豪门权贵到寒室平民都对楼市有着同忧同乐的思考:现在该出手买房吗?房价还会继续涨吗?某一天会跌吗?不买房去投资什么? 挥别“黄金时代”,迎来“白银时代”,这一年,在整体政策的强烈刺激下,市场格局渐变成谜,2016年楼市“狂欢”继续与否?每个人带着希望、猜想进入2017年。

为此株洲新闻网特别策划了【聚焦株洲楼市-株洲地产人高端访谈】专题,邀请株洲本土资深地产人对2016年的株洲楼市进行总结回顾,2017年展望和预测。

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何勇(受访者供图)

株洲新闻网12月23日讯(记者 刘苏宁)奋斗在楼市一线,拼搏了11年的地产人--晋合·湘水湾的何勇,日前接受了株洲新闻网的专访,以他独有的视野,分析了目前株洲市房地产行业的发展状况,以及对于2017年株洲楼市的预测。以下是访谈实录:

株洲新闻网:您怎样形容2016年的全国楼市及株洲楼市?

何勇:2016年,中国的房地产市场经历了“冰火两重天”:一边是不少中小城市大量商品房卖不出去,需要去库存;另一边是北京、上海等一线城市住房销售火爆,甚至出现买房子就像买白菜的怪现象。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显,让火热的房地产市场快速降温,房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。

2016年的房地产市场出现了“双泡沫”。一个是一二线城市出现的价格泡沫、资产泡沫;一个是三四线城市出现的库存数量泡沫,即房子卖不掉。因此,国家有针对性地推出了“因城施策、一城一策”的调控方针,从不同的两个方面发力,一方面针对一二线城市房价上涨过快,控制房价;另一方面针对三四线城市实施去库存政策。调控时用“两只手”进行调控,一只是无形的手,一只是有形的手。无形的手是市场调节,有形的手是行政手段,包括限购、限贷等调控政策。

株洲楼市还是比较好,马马虎虎,不温不火。无论外面的市场如何红火,“余波”推及至株洲,不仅需要一个过程同时力度会愈来愈弱。不管大项目还是小项目相较于去年,还是有所好转,至少资金链还能周转。原因有两个:其一,国家大的金融及政策环境对株洲楼市的外溢影响。老百姓不会去研究楼市,如果大家都在买房,心理会有一种急迫,买涨不买跌一直都是购房者的普遍心理;其二,株洲政府及房产局对本地楼市的扶持力度加大。像“株八条”,“株十五条”的出台,严控土地供给,控制集资房项目等政策出台,对整个株洲楼市的回暖起了决定性的因素。

但是,于开发商,株洲楼市还处于在一个“寒冬”,但今年找到了篝火,可以抱团取暖。

株洲新闻网:您预测2017年株洲房价是涨还是跌?

何勇:房地产市场有一个明显的“周期规律”,即3年左右一个周期。2013年是房价的高涨期,2014年是房价的下行期,2016年又迎来一个高涨期,正好是3年时间。2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂,因为一二线城市先后采取了限购、限贷甚至限价等手段,控制房价和交易量的快速上升。株洲房价本来没什么泡沫,去库存之后房价出现回升,是正常的、合理的。总体来说,2017年无论是交易量还是房价,稳中上行、增幅下降的趋势已然凸显。

株洲新闻网:买房,有时机好坏一说吗?

何勇:我一直是这个观点,买房,越早越好,看中了就下手,千万不要等。一般来说,每年的7、8月份买房最为划算。因为天气一热,看房买房的人就少了,销售额一少,开发商因为资金回笼的原因,就会进行促销,所以那个时候买房最划得来。

株洲新闻网:据国家统计局数据测算,当前商业地产产能过剩情况严重。株洲商业地产发展如何?

何勇:不管是株洲还是全国都是产能过剩。于房地产行业,商业地产的利润绝对高于住宅,不管是自持还是售卖。2013年至2015年,全国各地的商业街井喷,而株洲的楼盘项目普遍底层都设有商铺,主打社区服务的路线,但由于株洲的商业地产市场没有形成体系,缺乏有效的规划,以及开发商的短视。开发商只要把商铺卖出去,你爱干嘛就干嘛,不会进行后续商业管理运营以及配套服务,其中,停车配套是制约发展的一个重要因素。

株洲没有形成真正意义上的商圈。据数据显示,株洲现有人均商业面积是1.4平方米,深圳人均0.9平方米,人均0.7平方米的商业面积最为合理。可想而知,株洲满大街都是商铺,但是找到一个好的“码头”却很难。再者,株洲普遍消费水平不高,以及高端商业需求的外流,导致株洲大型商场做不起来。

需求是往上走的,好的东西绝对会有人买。株洲的商业地产过几年,绝对有一个洗牌的过程。株洲也需要一个好的商业地产,注入一些新鲜血液。

株洲新闻网:在株洲,什么样的房子才是高性价比、保值增值的房子?

何勇:晋合·湘水湾一直主导一个观念,房子好与不好看两点:前期看品质,后期看物业。品质是前期选房最为重要的。高品质楼市需要高投入,房价自然会高,但是老百姓又不舍得出这个钱,所以开发商只能降低品质,这就形成一个恶性循环,品质始终提不上来。在株洲,“地段说”不是金科玉言。按照投资的角度,一个好的地段确实很重要,但也只能占20%,株洲是一个小城市,无法形成一个太大的格局。

晋合·湘水湾为什么卖得好,品质好是核心竞争力。我们一直非常在意口碑,一个有责任的开发商会站在购房者的角度来思考问题,建筑品质、居住品质、园林品质,配套品质、小区道路品质,都是购房者前期需要着重看待的问题。

后期来说,株洲从来不差好的房子,房子增值保值的核心就是物业,物业费贵的绝对有贵的理由,你一定要相信这一点。举个例子,如果你的车子保养的好,过几年转手出售绝对要比保养不好的要卖得好,房子也是一样的道理。

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责任编辑:刘苏宁
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