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湘江名都汤辉:未来五年有城建利好兑现的 才是高性价比的房子

【导语】2016年的楼市是波澜不断的一年:北上广深等一线城市房价一路高歌,部分省会城市及二三线城市的房价涨幅更甚;土地市场井喷,多地地王盛宴轮番上演;十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策。在商场、办公室、餐厅……无论身处哪里,你总能听到关于房价的讨论。2016年的楼市俨然成了“国民话题”。

从北上广深到偏远小城,从庙堂之高到江湖之远,从豪门权贵到寒室平民都对楼市有着同忧同乐的思考:现在该出手买房吗?房价还会继续涨吗?某一天会跌吗?不买房去投资什么? 挥别“黄金时代”,迎来“白银时代”,这一年,在整体政策的强烈刺激下,市场格局渐变成谜,2016年楼市“狂欢”继续与否?每个人带着希望、猜想进入2017年。

为此株洲新闻网特别策划了【聚焦株洲楼市-株洲地产人高端访谈】专题,邀请株洲本土资深地产人对2016年的株洲楼市进行总结回顾,2017年展望和预测。

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汤辉 湖南佳盛置业有限公司营销总监

株洲新闻网12月28日讯(记者 刘苏宁)“作为本地的开发商,我们不能也做不了大品牌下流水线式的产品,所以我们一会仔细研究株洲人的生活习惯,精耕细作来打造个性化的好产品。”湘江名都营销总监汤辉,近而立之年,为了挑战自己,他放弃了电气高级工程师这份好工作。1999年扎进房地产行业,2002年为了家庭回到株洲,17年风风雨雨,始终以乐观的心态看待株洲楼市的沉沉浮浮。以下为访谈实录:

株洲新闻网:您怎样形容2016年的全国楼市及株洲楼市?

汤辉:2016 年全国楼市出现报复性反弹。第一,国家连续几年的调控,其影响在今年有积压释放的迹象。第二,因为开发周期,很多地区去库存基本接近尾声,供小于求,出现供需转换。第三,人民日益增长的生活需求得到大爆发。其实,今年一季度房价还比较平稳,只是一线城市出现了上涨的苗头,从二季度开始,出现了大面积快速上涨的势头。这是市场“看不见的手”所带动的,需求得到爆发,供应量不足,国家政策出现空窗期,演变成今年全国量价齐升的局面。

今年,房价上涨最为迅猛的不仅有北上广深等一线城市,还有类似厦门、苏州、合肥、南京等二线城市。这是因为城市建设快速发展,房地产市场的社会公共资源也得到了改善,二胎政策也有一些前瞻性需求得到释放。另外,从前年开始,二线城市的土地供不应求,成交数额下降,所以地王在今年得到了井喷。

株洲很奇怪,涨得很缓慢,房价的提升基本上是品质的提升。这几年开发的楼盘,在品质方面还是下了大工夫,类似智能化,小区配套等层面的提升,造成了房价略微波动。

我认为株洲楼市一直都是价格洼地。较于今年长沙“略显疯狂”的房价而言,株洲的房价还是一如既往的冷静。原因有四:第一,去库存为主。前几年开发的楼盘有点过猛,这两年一直都在去库存。第二,在株洲,整个公司开发的融资环境越发严苛,造成有很多公司都采用以价换量的方式进行变现。第三,棚改拆迁。拆迁的主体还是刚需为主,株洲还是个刚需楼市,房价要上涨就必须是改善性为主。第四,株洲的城市建设才刚刚提速,很多社会公共资源的核心价值还没有凸显。

株洲新闻网:您对2017年株洲楼市有什么预判

汤辉:房价不太可能上涨。第一,今年中央经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”给出了明确的信号,2017年楼市应该是比较严格的政策调控年,价格走势和投资市场应该会得到遏制。第二,库存量比较大,随着城市建设加速大,拆迁户比较多,拆迁市场刚需为主。改善性需求比例很低,平价楼盘还是占主流,高端的也有,但是比例不大。第三,株洲整个地价在上涨,但是成交量很低。如果明年融资渠道不打开,还得靠自由资金或流转资金,开发商只能以价换量换成现金流,这样会拉低房价。第四,作为楼市支撑的商业地产起不来,价格往上涨也不太可能。

我对株洲楼市还是持乐观态度。第一,株洲楼市没有出现跨时代的业态形势。还没出现类似超高层建筑,配套功能完善的超大型社区等。第二,经济方式是否能完美转型。

株洲新闻网:株洲商业地产发展如何?

汤辉:2017年株洲商业地产应该会举步维艰。第一,譬如电商、淘宝、直销等新营销手段对实体商业的冲击。如果卖场经营不好,一定会影响商业地产的租金水平,租金低了,就不会有好行情。第二,株洲商业地产的开发理念仍然保守落后。商业地产不在于建筑,而在于理念。株洲没有国际性品牌进驻株洲,也没有适应新形势的商业模式,比如成都的宽窄巷子。第三,城市经济及人民的收入增长水平高低与否。第五,相应的经营市场是否能成立。所以,我觉得2017年是商业地产比较难熬的一年,这也决定了整个株洲楼市价格要上涨,不太可能。

将来株洲新商圈的形成,是决定商业地产后续道路一个决定性因素。当然也可以预期,株洲会在2017年会形成3-5个商业中心或者片区。但从现有的经营业态及定位来看,株洲新的商圈会如何火爆?这不太可能。只有等到哪一天,我们在保守的这条道上,走不通了,才会破釜沉舟。

其实,只要适应当前人民对于美好生活的需求,商业地产还是可以做起来。如果有先进经营理念的有识之士,在明年试水商业地产,或许会是一个明智的选择。

株洲新闻网:株洲房地产行业是否健康?

汤辉:从市民的角度来看,非常健康。株洲历年房价的涨幅,一直都是不温不火,波波折折,基本没太大的涨幅,但是我们的收入实实在在涨了。第一,株洲没有出现大面积的烂尾。第二,没有出现老板集体跑路。第三,政府一直控制得很好。第四,房地产供应很好满足了市民的需求,供需比较平衡。第五,株洲整个城市建设规划比较合理。

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责任编辑:刘苏宁
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