首页 > 房产频道 > 房产 > 正文

尚格置业刘雪伟:暂下高峰已显扬 盘整分化遍十方

2016年中国房地产解读及2017年大势展望

QQ截图20170112184159

刘雪伟 湖南尚格置业营销总监 

自年初以来,2016年房地产市场的火爆行情超出所有人的意料。可以说,2016年中国房地产是一部跌宕起伏、扣人心弦的大片:全年政策环境较为宽松,全国市场出现明显分化,因城施政更具差别性,各地政策分化更加明显,其中一二线城市 “先扬后抑”,前三季“繁荣、火热”,四季度“调控回落”;部分二线城市及三四线城市同质化竞争大、商品房库存阶段性总量偏高、全年以去库存为主,量价相对稳定。总体而言,2016年中国房地产整体市场既有“惊喜”也不乏“隐忧”,“喜”的是商品房销售面积、金额双创历史新高;“忧”的是房地产开发投资增速、新开工面积增速持续低位、结构调整缓慢、商办库存风险有增无减。

随着2016年底以来国家“抑制资产泡沫”和”防范金融风险“的政策基调确立以及相应实施措施陆续出台,行业持续调整在所难免。为此,笔者站在行业发展的高度,以全局的视野解读2016年中国房地产市场,并预判2017年发展大势。

暂下高峰已显扬——2016年中国房地产市场解读

作为拉动经济增长的重要引擎,2016年房地产撑起中国经济。在实体经济增长滑坡背景下,2016年中国经济全年增速保持平稳,其中房地产行业的重要贡献有目共睹。

■创高峰——创1998年以来中国房地产历史最火爆年

2016年,中国房地产市场迎来本轮周期的高点,在印钞机、刺激政策及杠杆理财三大引擎全力冲击之下,2016年销售面积破15亿平方米 、销售金额破12万亿元,双创历史新高峰,成为1998年以来中国楼市最火爆的一年,打破楼市拐点、崩盘、暴跌等诸多论调!全年来看,商品房销售面积、金额增速年初高开高走后,4月份达到最高点,第四季度在多城密集出台调控政策、加强市场监管背景下,10、11月增速冲高回落,前十一月增速双双创下2016年新低。整体来看,政策收紧导致增速放缓却难掩全年行业销售规模再创历史新高之“喜“,其中商品房销售金额在前10月便突破2015年创下的最高点,商品房销售面积到11月也达到135829万平方米,比2013年成交面积顶峰(130551万平方米)高出5278万平方米,再创面积新高。

■强分化——分化已成为最主要特征

2016年以来,在“去库存”的大背景下,针对房地产市场的调控措施体现了分类调控、因城施策的原则。纵观全国房地产市场,分化已经成为最主要的特征且不断在加深,其中城市、供应、房价、成交、库存、房企分化最明显。热点一二线城市高烧不断的同时,三四线城市楼市仍然比较低迷,房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷。从销售区域结构分布也可见一斑,前11月商品房销售面积、销售金额主要集中在中部地区,同比分别增长30.7%和42%。造成当前楼市分化的重要原因是大城市与中小城市在公共服务、收入水平、就业机会等方面的差异较大,中小城市的吸引力不足,人口向大城市过度集中。针对热点城市高房价对优质产业和人才的挤出效应,已经有不少关注。而对于三四线城市由于楼市难以提振给当地经济带来的下行压力,也是当前最现实的问题。从房地产行业的角度分析,目前面临的问题需要通过供给侧结构性改革、供需两端发力来解决和完善。

■去库存——存销比达到历史最高,库存结构去化非常不均衡

2016年全国和地方两会定调为“去库存”之年。为化解去库存难题,央行和银监会发布房贷新政支持居民购房,之后超过150个城市出台去库存新政,各类金融杠杆直接点燃了年初沉寂的房地产市场,空前宽松的购房环境使得部分一二线热点城市走向过热、三四线楼市有所回暖。自2016年2月开始,全国商品房待售面积连续6个月下降,但半年仅去库存才3100万平方米,占总库存4%左右,96%的库存没有消化,截止11月末全国商品房待售面积达69095万平方米,去库存出现明显放缓、分化。从全国整体看,库存量增长快与去化增速缓慢,存销比达到历史最高,库存结构去化非常不均衡,之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军,而库存较多的三四线城市依然维持或者去化缓慢。从产品结构看,去化的大部分是一二线城市的住宅,商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。从以上角度来说,去库存成效不很明显,去库存将是一场持久战。

■现垄断——行业整合加速,处于洗牌阶段

2016年,品牌房企销售业绩再创新高,百亿房企扩容至131家,市场份额升至50%,行业整合加速,恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元,开启了房企规模化发展的新时代。2016年行业格局也在发生着深刻变化,央企、国企加快整合重组,房企资本融合进程加快,国进民退特征越发明显。2016年一二线核心城市土地市场竞争激烈,地价节节攀升,小型房企几乎无力承担高昂的土地成本,优质土地资源不断向大型房企倾斜,行业处于洗牌阶段。伴随行业门槛提高及不少中小企业在这一轮竞争中开始退出,“大鱼吃小鱼”现象越来越多,收并购成为2016年房企快速扩张规模的重要途径。

■有隐忧——成为1998年以来中国房地产业风险最大的一年

自2013年7月以来,房地产开发投资增速一路滑坡,2015年降至最低1%,2016年房地产开发投资额艰难筑底回升,4月份增速达到7.2%,下半年政策风向转变又开始波动下滑。2016年新开工面积,受此前基数较低影响,增速由负转正,绝对量也在6月份创下年内高点,在短暂的高位盘整后随即逐月下滑,增速冲高仅“昙花一现”。从行业发展来看,新开工面积指标并未真正好转,未来市场面临可售货值不足,尤其是一线和热点二线城市市场严重供不应求的局面不能得到显著缓解,房价、地价上升的压力将维持较长时间。整体而言,2016年房地产行业集中度历史最高、错误的调控政策持续延长、投资额低位徘徊时间最长、库存量上升到历史最高、国房景气指数连续三年以上低100、房企到位资金增速平稳但销售款与其他资金占比不断上升、土地供应连续七年负增长、高地价项目不断增长、地王数量历史最多、三四线城市房子销售困难、地方财政吃紧、土地置换基础设施与地方债务成地方城市发展方式、国进民退下的房企大洗牌、理财与风投资资金进入房地产、小产权房问题难度加大、金融杠杆不断上升。以上种种,不可忽略的是2016年,成为1998年以来中国房地产业风险最大的一年。

盘整分化遍十方——2017年中国房地产大势展望

今又值岁初,对新一年的预测是一个不可或缺的话题。又因去年突如其来的自9.30北京史上最严的楼市调控起,房地产市场再一次感受到“从紧”的气氛。可以说,在去库存取得初步成效后,“抑制资产泡沫、防范金融风险”成为2017年房地产行业政策新基调,未来调控政策仍有加码可能,房地产业资金定向收紧也箭在弦上,相比2016年宽松的政策环境将不复存在,预计2017年中国房地产将高位盘整、平稳回调并延续2016年分化、调控的趋势。下面是笔者对于2017年的预判,因篇幅限制,简略如下:

欢迎关注“株洲新闻网”公众号

欢迎关注“株洲发布”公众号

责任编辑:刘苏宁
上一页 1 2下一页
0

主管:中共株洲市委宣传部 株洲日报社 | 株洲新闻网版权所有
地址:湖南省株洲市天元区新闻路18号 在线咨询Q Q:技术QQ咨询 湘ICP备12009507号
株洲新闻网常年法律顾问:湖南德信律师事务所主任,湖南省首届优秀青年律师 石爱莲 电话:0731-28214858