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奥园魏雪冬: 长株潭城际铁路的开通,会对株洲产生强劲影响

【导语】2016年的楼市是波澜不断的一年:北上广深等一线城市房价一路高歌,部分省会城市及二三线城市的房价涨幅更甚;土地市场井喷,多地地王盛宴轮番上演;十一期间20多个城市密集出台楼市调控政策。在商场、办公室、餐厅……无论身处哪里,你总能听到关于房价的讨论。2016年的楼市俨然成了“国民话题”。

从北上广深到偏远小城,从庙堂之高到江湖之远,从豪门权贵到寒室平民都对楼市有着同忧同乐的思考:现在该出手买房吗?房价还会继续涨吗?某一天会跌吗?不买房去投资什么? 挥别“黄金时代”,迎来“白银时代”,这一年,在整体政策的强烈刺激下,市场格局渐变成谜,2016年楼市“狂欢”继续与否?每个人带着希望、猜想进入2017年。

为此株洲新闻网特别策划了【聚焦株洲楼市-株洲地产人高端访谈】专题,邀请株洲本土资深地产人对2016年的株洲楼市进行总结回顾,2017年展望和预测。

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魏雪冬 中国奥园商业地产集团营销中心常务副总、湖南株洲片区公司总经理

株洲新闻网1月23日讯(记者 刘苏宁)“如果城市选对了,一定会享受城市发展带来的红利,我看好株洲房地产的发展。” 魏雪冬--成长于大连,安家于广东,工作在株洲。1999年初入深圳房地产行业,始当排头兵;之后踏进万达,锤锤炼炼又几年。现在作为中国奥园商业地产集团营销中心常务副总、湖南株洲片区公司总经理的他,以一个外来者的眼光,客观地分析了株洲房地产市场情况。

以下为访谈实录:

 株洲新闻网:您怎样形容2016年的全国楼市及株洲楼市?

魏雪冬:2016年全国房地产市场形势一片大好,超10万亿的销售额达到了前所未有的峰值。同时,呈现出两个趋势:一、行业整合加速,大集团集聚。2016年百强房企占了近5成份额,前30强占了近30%份额。二、楼市走势以国庆为分水岭。十一之前,房价一路高歌猛进,十一之后,多层面的调控政策出台,呈现了平稳的回落,但是整体趋势是好的。

株洲楼市受到全国的影响,并且作为三线尾四线头的城市,发展还是比较健康。2016年株洲迎来新一轮去化、销售高峰,成交量和价格都是稳中有升。供求关系决定了一个市场好坏,就像前阵子,长沙房价涨幅很快,在峰值时期,库存降到了3个月以下,这就意味着房价会上涨很快。株洲2016年稳中有升的局面,也是供求关系所影响,株洲的去化周期在最高峰值时是8个月,业内有一种观点,处于10个月左右的库存去化周期,房价会相对比较平稳,而8个月,就会处于一个稳中微涨的状态。株洲各大版块都稳中有涨,其中豪宅涨得比较大。

株洲新闻网:您会如何预判2017年株洲楼市?

魏雪冬:其实对楼市一年的预判都是分两个时期。作为四线城市来说,去库存还是一个不变的主题,这是业内的共识,要抓住2017上半年稳中有升的行情积极推货,能在上半年推的货就不要推到下半年,下半年就是优化产品结构。

株洲这个城市有其独特的特点,购房主力应该是首次改善型置业。一般一线城市的去化主力户型面积段80㎡-120㎡。据数据显示,2016年在株洲120㎡-140㎡,140㎡-160㎡ 两个区段之间占比达50%以上,因为房价不高,加之二胎政策的放开,首次改善的需求会扩大。另外,类似大平层的去化率也有显著提高,高端改善需求也有所增强。

株洲新闻网:株洲楼市各个板块发展如何

魏雪冬:像神农城、中心广场这样的传统板块都比较平稳,像云龙示范区、湘江新城、武广新城等新兴板块,将来也有非常大的发展优势。因为新兴板块便于整体规划配套的打造。传统老区发展受限,尤其在综合配套及交通改善上。株洲整个格局不大,河西的交通条件就明显好于河东。但是河东中心片区虽然楼盘项目比较少,但是价格一直比较坚挺。

2017年100多万方的新增供应,天元区就占了50多万方,各大开发商还是很看重这个区域的,由于是新兴发展区域,通过提升外部交通环境,新板块会有一个价格差,市场会稳中有升。

株洲新闻网:有观点说长株潭城际铁路的开通,只会对周边沿线楼盘有影响,您怎么看?

魏雪冬:长株潭城际铁路的开通,会对株洲产生强劲的影响。很多人认为城铁开通之后,长沙会更多地吸附株洲和湘潭的购房需求,这个肯定是有,毕竟长沙是省会城市。但是,还是要用发展的眼光看问题,也跟房价有关系。虽然现在溢出效应不明显,但是这种效应会在结合部区域内慢慢显现,毕竟价格差还是比较大。像深圳周边的惠州,溢出效果在轨道交通的影响下爆发。房子买的还是未来,对于老百姓来说,这是要住很长时间,无论是自住或投资。

株洲新闻网:株洲商业地产发展如何?

魏雪冬:株洲作为地级市,其实应该要具备1-2个真正意义上的商业购物中心。表面上也有一些核心商圈,但在商业运营,时尚和体验类布局,业态搭配组合上还有很大提升空间,株洲应该比现有的商业地产可以做得更好。很多品牌其实对株洲没有深度研究,以现在的需求来说,如果把像爱马仕等高端的国际品牌引入株洲,对位匹配度也不会高,株洲应该以体验,消费类的需求为主。

最重要的一点,要从消费者的需求和体验为出发点,株洲商业地产不是缺业态本身,而是缺业态布局。

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责任编辑:刘苏宁
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