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贾康:房地产税不能照搬美国经验 要借鉴上海重庆

房地产税最关键的要领之一,就是借鉴国际经验但不能照搬美国的普遍征收模式,必须借鉴重庆、上海给出的经验。而在立法过程中方方面面可以表达自己的建设性意见,做理性讨论,寻求最大公约数。

在中国楼市、房市经历十多年多轮调控之后,中央决策层发出最新的关于寻求“治本”的重要指导意见。笔者在此文中就相关问题分几个层次做一些研讨。

怎么看待中国房地产市场的现状

经过十多年波动中实际的“单边市”,中国房地产市场在2014年以后进入了明显分化的状态,演变成冰火两重天的局面,其中“冰”的一边也焦虑,“火”的一边也焦虑。

“冰”的城市很典型:“三去一降一补”作为中央强调的供给侧结构性改革切入点,其中非常重要的一项是要去库存,一般人理解,首先针对的就是我国房地产市场大量的库存。但具体分析,它主要分布在三四线城市,这些地方的房市库存怎么去?做了这么多的探讨和努力之后,2016年看到的进展其实并不太明显,三四线城市只是降低了几个百分点。

另外“火”的一边呢?早在2014年上半年很多人惊呼中国房地产市场要崩盘,要出现一去不回的向下的拐点之后,一线城市已表现了非常明显的抗跌能力,到2015年,北京首先显著企稳,然后深圳迅速升温,再其后一线城市普遍进入升温状态,后面带出的是二线城市、所谓2.5线城市和一直到2016年下半年一大批更多的城市进入升温状态,而且很快就成为火得灼人之势,引出了一系列严重的社会焦虑等问题,各地决策部门不得不在“9·30”前后出手,以行政手段为主做限购限贷。

笔者认为,这样分化的局面摆在眼前,不能只看到“9·30”之后确实遏制了一批城市房价表现的迅速升温势头,必须同时看再往前发展的情形。回顾过去,按照前面十几年演变来看,最大的可能是继续“打摆子”“坐过山车”式地从一端摆到另外一端:总结下来,前面十余年平均以15个月为期,从一端转到另外一端。现在的限购、限贷过去已屡次出现,但出现后一段时间,新的焦虑转向到经济低迷、房地产市场不振后,就必须再度取消限购、限贷,甚至不惜以地方政府层面不约而同地给予补贴、加强贷款支持等措施,来使房地产市场升温。

如果政策调控都在“打摆子”、都在“坐过山车”,显然需要进一步提出问题,此问题权威媒体已经非常明确挑明:过去这些所谓政策调控,只是治标而没有治本。接着要问的是:应如何考虑体现政府在尊重市场资源配置决定性作用后面更好发挥作用所应有的“标本兼治而治本为上”的调控高水平?

笔者认为,要把原来的治标不治本,转为既治标又治本、综合施治,而且体现中长期的“治本为上”的应有水平,基本认识就是必须使制度建设跟上来。说到制度建设,就必须结合供给侧结构性改革这个战略方针来加以领会:“三去一降一补”只是切入点,必须解决整个制度体系的问题,使市场的有效作用加上有为和有限的政府作用,促成一切潜力、活力的释放,在经济社会发展过程中走向长治久安。这方面的制度建设,是治本之策必须解决的攻坚克难的问题。

房地产市场基础性制度建设的四大重点

与房地产市场概念相关的制度建设,带有进入改革深水区后“攻坚克难”的特征,至少是四个方面。

第一,土地制度。配套改革视野里看房地产,首先直接关联的是我国城乡结合部还得不断扩大建成区,未来几十年中国的城镇化率还有向上走几十个点的高速发展空间,未来在几十年内还会有四亿人要从农村转到城镇来定居,建成区扩大,进而不动产的建设和开发。相关土地的使用带有自然垄断性质,这种土地的使用权和开发权怎样在一个健康制度之下,可持续地源源不断形成有效供给是根本性的问题。

过去土地制度处理不好,各界听到更多的批评指责是土地财政,实际上这种土地财政在中国的发生地,主要是沿海和沿海的中心区域,能够把土地卖出个好价钱的地方政府,确实在极高的程度上依赖土地财政,而另外大量的中西部地方政府,想依赖也依赖不上,这已经造成了极度的不均衡,带出了一系列的问题。

另一方面,又必须承认现象有内在的合理性,地方政府靠山吃山、靠水吃水,对地方政府而言当然要在自己辖区之内的国土开发过程中间利用自己的资源禀赋,乘势运用土地使用权,带出可能的财力来源用于支持整个开发和建设过程。笔者稍后会把这方面的制度通过重庆案例进行介绍。

第二,住房制度。住房制度其实思路早已经清晰化,就是必须双轨统筹。在商品房市场这个市场轨的旁边,必须还有保障房供给的保障轨。从1998年开始强调的经济适用住房这个概念切入,到现在已经更清晰地聚拢到了以公租房和共有产权房为主要形式构建这种保障轨的供给机制。

笔者认为,住房制度关键就是怎么把有别于市场轨的保障轨上的有效供给,合理形成源源不断地,真正变成实实在在的人民群众得实惠、落实共享发展的支持要素,使低收入阶层和收入夹心层,包括大量的年轻白领,摆脱在解决住房问题方面的不安和焦虑。其实这是住房制度里最关键的“托底”内容。对于双轨统筹,中央层面已经在总结经验的基础之上,推到了指导方针比较合理清晰的主打公租房与共有产权房的状态,其后的关键就是怎么样落实。

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责任编辑:刘苏宁
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