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靠产业赚钱 碧桂园科技小镇住宅只占30%

站在3000亿元的台阶上,碧桂园已经到了一个转型的重要转折点,而科技小镇担负了为碧桂园探索新型产业发展模式的重任,未来计划投入重金。

5月17日,碧桂园创新小镇在惠州潼湖动工,近80家企业机构现场签约进驻。用杨国强的话说:“科技小镇对我们是个新课题,对社会也是个新的课题。”

根据碧桂园的发展战略,科技小镇是产业先行,先产后城,对于每个项目,公司都将因地制宜地突出主导产业,以主导产业为支撑,引入龙头企业和产业发展基金,孵化和扶持全产业链发展。以惠州潼湖科技小镇为例,首先启动的便是产业地块,且整个项目规划中,住宅的占比不超过30%。

对于住宅开发商而言,这是一个全新的挑战。碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波对中国房地产报记者表示,科技小镇的产业链和周期比传统住宅产业长很多,但盈利点也更多。“我们是瞄准新的盈利模式,包括城市的综合运营,成立产业基金孵化相关产业,包括探索大比例重资产自持物业的资产证券化等等。”

产品属性的不同使得碧桂园此前应用于住宅板块的考核和激励机制也面临着调整的必要性。据中国房地产报记者了解,目前碧桂园正在探讨适用于科技小镇的考核和激励机制,基于项目的中长期发展,目的是令职业经理人能够立足于园区的发展,从产业的长期发展中获得收益。

落地惠州

向俊波介绍,5月3日,碧桂园创新小镇获取首期用地,这个项目是碧桂园产城融合战略的首个科技小镇项目,也是广东省首个动工的科技小镇示范项目。5月17日项目如期动工,预计7月中旬建成产业创新发展中心,产业地块在2018年上半年投入运营,并安排第一批企业入驻。

据了解,碧桂园创新小镇位于惠州潼湖生态智慧区,处于粤港澳大湾区的重要节点,深、惠、莞交界的中心位置,距离深圳市中心60公里,距离惠州市中心20公里,距离东莞市中心40公里,周边100公里内分布4座国际国内枢纽机场,高快速公路和轨道交通发达。另外,惠州潼湖生态智慧区所在的仲恺高新区本身是深圳制造业转移的重点地区。

在定位上,碧桂园创新小镇将借助合作伙伴在移动互联、大数据及智慧城市等方面的领先优势,形成以物联网、移动互联及大数据为核心主导产业,智能控制、智能制造及科技服务为配套产业的发展平台,目标是成为世界级的物联网和智能控制产业基地,总投资约300亿元。

小镇总规划范围约为5~7平方公里,分为东、中、西三个组团。其中,东部组团以智慧城市+科技服务为核心,打造多功能智慧产业基地,实现创新研发、智慧城市、城市生活服务等功能区的合理布局;中部组团以智能制造+智能控制为核心,打造以创新为核心的智能制造平台,突出新能源研发、高端制造研发及智能制造研发功能模块。西部组团以物联网+大数据为核心,形成高新技术研发制造产业基地。

5月17日,华兴资本、软通动力、创新工场、明匠集团、深圳无人机协会等近80家企业机构现场签约进驻碧桂园创新小镇。除了软通动力、明匠集团这样的行业龙头企业外,项目还引入了中城新产业控股、无锡物联网产业研究院、深圳市物联网智能技术应用协会等10余家平台机构,智璟科技、广东泰一高科技、深圳乐行天下等很多成长型创新类中小企业也将在该项目落地发展。

建造科技城是杨国强的梦想。他认为深圳的成功是因为科技,但是深圳在教育、生活、科技、创新等方面的成本非常昂贵,碧桂园在深圳周边建设创新小镇就是希望以理想的产业生态和完善的各类配套助力企业发展,为深圳打造更为广阔的经济腹地。2016年3月份,杨国强与莫斌亲自带队去了惠州考察,双方在产城融合的构想方面一拍即合,于是便有了这第一个科技小镇的落地。

产业引进

科技小镇完全颠覆了碧桂园此前的开发模式,以碧桂园创新小镇为例,整个项目中住宅所占比例不超过30%,土地以一类工业用地和商业办公用地为主。在建设上也是产业先行,首期启动建设的西部组团占地约2平方公里,建设内容包括大数据与云计算中心、物联网设备研发区、产业办公区、产业发展中心商业、交通中心、酒店、配套商业和少量住宅等。

对于碧桂园来说,这不是一次简单的试水,而是战略性的选择。“碧桂园的战略很清晰,深耕地产主业,拓展海外市场,以及产城融合,建造科技小镇。就是这三个主要的方向,所有的人才、资金、资源都在往这三个方向调和。”碧桂园集团副总裁、新闻发言人朱剑敏对中国房地产报记者表示。

“我是碧桂园的首席战略官,一年半之前加入碧桂园,以前没有做过任何房地产,一直在做高新科技,团队里面的成员,都是以产业发展为主的成员。”碧桂园副总裁、首席战略官林昭宪认为他的到来足以说明碧桂园对科技小镇的重视程度。“我将近7成的时间用在干产城项目上,所以你可以知道这是我们非常重要的战略方向。”

那么,科技小镇到底是不是一门值得做的生意?在5月17日的主题论坛上,国家发改委宏观经济研究院产业经济与技术研究所所长黄汉权指出,中国经济的上半场,在规模和速度扩张上做的还不错,但是在品质、质量、效益方面,和发达国家还有很大的差距。“可以看到下半场产业发展面临很大的挑战。”他认为,产业迈向中高端,是中国经济必须迈过的坎,而科技创新是产业迈向中高端的关键。

在推动科技创新的过程中,碧桂园认为自己承担的是一个载体的功能,为企业创造更理想、成本更低的创新发展环境和平台。向俊波透露,经过前期的调研,对比深圳市中心,企业在潼湖科技小镇落地,将会节省约二分之一到三分之一的成本,这些成本包括运营成本、土地成本、建设成本、用人成本、配套成本等等。

以产业用地为主,意味着科技小镇将是一个重资产、长周期的项目。碧桂园集团副总裁刘宁指出,科技小镇的商业模式很清晰,那就是重资产长期持有。随着园区的发展,盈利的方向和模式也将随之变化,第一阶段是筑巢引凤,引入IP;第二阶段是为凤筑巢,捆绑IP,最终要达到的目标是筑巢生凤或者筑巢产凤,也就是创造和培育IP。

向俊波表示,具体到盈利点,科技小镇的城市综合运营可以产生很多经济效益,公司也有计划成立产业基金,进行相关产业的孵化。此外,探索大比例重资产自持物业的资产证券化也是一个路径。“我们对收益的预期还是比较乐观的,用时间换空间。”

杨国强对科技小镇期望甚高,要求做一个成一个。为了促进这个板块的发展,公司给予了多方位的资源和政策支持,最核心的考核与激励机制也正在探讨中。此前碧桂园实行的“同心共享”和“成就共享”都是基于项目的快速周转和现金回笼,科技小镇显然不适用于这套体系。据中国房地产报记者了解,正在制定中的科技小镇激励机制将着眼于项目的中长期发展,通过制度设计令职业经理人立足于园区,从产业的持续发展中获得收益。

2016年4月,碧桂园集团开始筹备科技小镇项目。同年8月,碧桂园响应国家提出建设特色小镇的号召,发布了“产城融合战略”,未来逐步投入重金落实。目前,碧桂园已在长三角、珠三角和京津冀地区完成了科技小镇初步的布局,在广东,已与广州、东莞、佛山、惠州当地政府签署了共建科技小镇合作框架协议。

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责任编辑:刘苏宁
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