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融创的算盘打得精 借万达的钱买万达资产

 631.7亿元,“并购王”融创中国主席孙宏斌从中国首富王健林手上,买下万达13个文旅项目的91%股权和76个酒店项目。二人联手上演了内地房地产历史最大并购,而从结果看,这场交易很可能是一场双赢。

王健林为什么卖?

作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业,万达“先招商再投资”、打造“订单商业”、“只租不售”等模式在业界具有举足轻重的影响。不过,随着未来几年房地产行业利润率降低,有的企业开始选择退出房地产,万达也成为其中之一。

万达此前发布“轻资产”转型计划,其目标是到2020年开业400个至500个万达广场,彻底去房地产化,变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。万达有意去地产化,摆脱单纯依靠销售提升营收的困境。

此次卸下文旅项目和酒店的重资产,意味着万达朝“轻资产”的计划迈出一大步,不过这并不意味着万达要退出旅游业和酒店业,根据双方交易,万达文旅项目将继续使用“万达文化旅游城”品牌,规划内容不变、项目建设由万达管控,更重要的是,项目运营管理仍由万达负责。

万达转让文旅项目,类似持有与运营分离的架构,通过出售资产达到公司运营尽量轻以降低风险,逐步进化成为国际上常见的强势品牌轻资产模式。毕竟,轻资产模式更容易“旱涝保收”。

今后的万达将更多引入儿童、健身等体验式业态,减少传统业态。同时,全力发展创新型、轻资产业务,如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。

抛售重资产的万达,未来会更多地输出标准化商业管理,即由合作方进行投资,万达进行运营和管理,由赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

孙宏斌为什么买?

2016年底,同为山西人的孙宏斌150亿元驰援当时深陷资金链难题的乐视贾跃亭,不少人大呼孙宏斌讲义气,竟花大价钱进入和地产圈完全不搭界的互联网圈。在2017年上半年乐视资金危局愈演愈烈的情况下,孙宏斌或正式进入乐视董事会。

乐视这边还未明朗,孙宏斌那边又瞄上了万达。不过,这样一来倒让万达的影视娱乐版块和乐视的电视硬件及内容制作产生一丝联系,不禁让外界猜想融创未来或将进入影视投资发行的大娱乐布局。

当然,更重要的还是地产项目收益。融创通过此次交易补充了大量的土地储备和持有物业资产,通过收购少走了不少弯路,毕竟,精准布局、高端产品运营、超强销售能力才是融创所擅长的。

公告显示,13个文化旅游项目的总建筑面积合计达到了 5897 万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为 4973 万平方米,可售面积约占总建筑面积的 84%。76家酒店均位于所在城市的核心地段,具有良好的市场口碑和影响力。

在万达文旅项目中,住宅、酒店、主题公园、高端医院、学校教育等业态共存,文旅项目还有绝大部分未建,土地开发价值巨大,这些都将成为孙宏斌的机会。

对不少大房企来说,从开发商到运营商的转变已经开始布局,比如万科并购印力集团、恒大并购医疗公司等,加速自身转型速度。

对孙宏斌来说,外延式扩张显然已成为其特有风格,可以大大节省自身探索带来的成本。通过此次交易,融创深度介入文旅地产和持有型酒店,有利于业务开拓,对冲房地产行业波动周期。另一方面,通过万达的品牌可以进一步增强融创拿地、融资能力,继续借力发力做大。

借万达的钱买万达

根据公告披露的交易细节,虽然整个收购金额达631.7亿元,但并非一次性付清,而是分次支付。孙宏斌先支付定金25亿元,但也设置了违约条款,孙宏斌违约,25亿元定金不退还;王健林毁约,违约金是50亿元。

正式协议需要在7月31日前签订,签署后3日内,融创支付第二笔款项,即合作事项总价款的20%,126.34亿元;正式协议签署后,融创需推动股东大会审批,90天内支付转让价款335.95亿元。

而万达在收到第三笔款项后,将通过指定银行向融创发放296亿元的三年期贷款,随后融创向万达支付295.75亿最后一笔收购款。也就是说,融创借万达的一部分钱,来收购万达资产,现金压力瞬间小了一半。

正如孙宏斌自己所说,上半年融创账面资金达900亿元,“资金并不是问题”。

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责任编辑:刘苏宁
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