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现在适合买房吗?专家解读近期楼市五大热点

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▲ 市民们在某楼盘看房。(株洲日报社全媒体记者 刘震 摄)

最近,株洲人的茶余饭后,楼市再次成为重要话题。春节过后,我市房价持续走高、许多楼盘供不应求,这对于向来平稳运行、波澜不惊的株洲楼市来说,显然有些意外。

市场到底发生了什么?价格为何一路走高?现在到底适合买房吗?株洲日报邀请楼市专家为你权威解读当前楼市。

楼市,你还好吗?

正在看房的市民胡女士,对近期的房地产市场有些看不懂。

两年前,胡女士在滨江南路买了一套精装修的公寓,当时的售价是7200元/平方米,“最近这个楼盘又要开盘了,我就去看看有没有合适的大户型。可是一问价格,我的天哪,一平方米已经涨到8500元/平方米,还不带装修。”

价格一路上涨,市民的购房热情却不降反增,“我去看房当天,现场来了好几波看房的,销售顾问跟我说,认筹的已经排到100多号了。”

胡女士还去看了河西其他几个楼盘,相比前两年,价格同样涨了不少。“像湖南工大对面几个楼盘,去年一平方米才4600、4700元,现在普遍涨到5500元/平方米了,武广片区更是如此,前一两年每平方米只要3000多元,现在5000元/平方米也很难拿下来了。”

此前一直低迷的二手房价格也在随之“复苏”。“像我现在住的小区,以前也就5000元/平方米左右,我前几天去楼下的中介问了问,一套90平方米的房子可以卖到60多万元,相当于一平方米卖到约6600元/平方米。”胡女士称。

中原地产统计数据显示,1月,株洲城区商品房均价为4422元/平方米,到了7月,这一数据上涨为4913元/平方米,每平方米上涨491元。

房屋成交也非常活跃。1月,我市城区商品房成交29.94万平方米,而7月成交达到34.89万平方米。显然,价格上涨并没有打消市民购房的积极性。

房价为何一路上扬?

很多人不理解,为何一直不温不火的株洲房价突然上涨这么多?

“这是市场调节的结果,符合市场规律。”中原地产研究中心主管陈芝燕表示,前两年我市商品房库存量比现在要多许多,尤其是武广片区,新建了大量商品房,在短期内供过于求,价格自然就上不来。

开发商手头屯有大量库存,后期开发时就很谨慎,把重点都放在了去库存上。两年过去了,房子卖得差不多了了,后续开发又没跟上,库存也就直线下降。前两年我市商品房库存可以卖12个月左右,而近期的库存只能卖5个多月,直接造成了目前“供不应求”的局面。

“从经济学的角度来看,当商品供不应求,价格就会上涨,这也是目前房价走高的主要原因之一。”陈芝燕表示,加之国人向来“买涨不买跌”,看着房价一路上扬,买房者便也蜂拥而至。

近期的地价也是影响房价走势的原因之一。一二线城市市场竞争激烈,让不少国内大型开发商把目光瞄准二三线城市。今年,多个国内一流开发商来株拿地,这让通常零溢价成交的株洲地价一路水涨船高。

例如,4月中旬,位于荷塘区一地块,经过两家出价单位288轮竞价,最终被恒大地产集团长沙置业有限公司控股的一家房产公司,以50.27%的溢价率拿下,“这样竞价情景在此前都是很难见到的。”一位业内人士称。

据分析机构统计,上半年住宅用地成交楼面价为1646元/平方米,同比上涨44.58%。

“地价走高,意味着开发商需要更多的资金,这在一定上也影响了近期的房价。”陈芝燕称。

此外,低价团购房的“出局”、棚改释放的购房需求、改善型精装修住房的问世以及长沙商品房限购等,也都在一定程度上助推房价上涨。市房产局相关负责人表示,随着二孩政策全面落地,许多家庭原有住房已无法满足需求,这使得当前市场上的购房需求进一步提升。

明年房价是否会降?

事实上,政府已在供应方面对目前楼市作出回应。6月以来,我市多次组织开发行业召开“促投资促开工动员会”,鼓励开发商加快项目落地,保持市场稳定健康发展。

开发商也在积极开发,加强后期供应。中原地产株洲分公司提供的数据显示,上半年,我市城区供应土地22宗,同比上涨46.67%,供应面积75.66万平方米同比上涨87.01%,供应建筑面积302.55万平方米,同比上涨99.91%。

“随着后期新建商品房逐步跟上,房屋供应对价格的影响将逐步回调。然而,在供应和上扬的地价之间,谁对后期房价的影响更大,暂时还没有定论。但可以肯定的是,房价再像上半年这样突飞猛进的上涨,肯定是很难的了。”分析人士指出。

信贷市场释放出来的信号也说明,政府正在对房价做出调控。例如,中国银行已收回原有普遍宽松的房贷政策,提高贷款门槛。上个月,我市住房公积金管理中心也提高了二次贷款门槛,将最低首付比例由2成提高至5成。

现在可以入手买房吗?

“现在到底要不要买房,首先还是要看购买的目的。”分析人士认为。

“对于打算把房子买好等着明年结婚的年轻人,或者二孩即将出生、现有房屋面积不够的家庭,遇到地段、户型合适的房子,是可以考虑出手的。”长期从事房屋销售的龙女士认为,这类人群为刚需群体,买房用于自住,早买早住,可以及早出手,“毕竟买得越早,配套的资源越好,离城市中心也更近。”

“但如果手上有一些闲钱,想要买房作为资产长期持有的投资者,则可以综合考虑一下价格成本和房屋周围的资源。虽然后期价格究竟不会大跌,但现在价格确实处于高位,还是需要慎重考虑一下。”龙女士称。

“共有产权住房”“租售同权”会在株洲发生吗?

前不久,广州出台政策,提出商品房“租售同权”;北京也提出将试点“共有产权住房”,这些都将在一定程度上缓解上涨过快、百姓买不起房的窘境。

“这些政策的出台都有一个同样的背景,就是当地的房价已经高得有些离谱。根据机构统计,北京房屋均价在今年三月高峰时曾达到60000元/平方米,一套80平方米的两房,售价要480多万元,广州的房价也在20000元/平方米徘徊。”分析人士指出。

“相比于大多数城市,目前株洲房价还基本在可控范围内,因此在短期内,‘共有产权房’、‘租售同权’等政策来株洲的可能性不大。”

【名词解释】

共有产权住房:指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权房最大的特征是产权明晰,房屋产权由政府或者代持机构与购房人共同拥有,使用权属于购房者。

租售同权:广州市政府公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。其中一条提出,租房者子女可以获得与业主子女同等的入学机会。

相关链接:上半年株洲楼市

1.商品房销售较快增长。市统计局数据显示,1-6月,全市商品房销售面积359.3万㎡,增长16.6%,增速同比收窄12.7个百分点。市区商品房网签销售227.23万㎡、20707套,分别增长26.73%、20.42%;其中,6月销售46.71万㎡,增长33.61%。

2.新开工、供应继续下降。1-6月,全市新建商品房新开工154万㎡,同比下降61.14%。1-6月,市区商品房新增供应160.22万㎡,同比下降17.55%;其中6月新增37.34万㎡,增长25.31%。商品房供销比0.71。

3.外地人口来株购房稳定。1-6月,市区新建商品住房的37.14%为外地购房者所购(根据购房者身份证发证机关区分本市和外地),其中26.59%为本省其他地区所购;本市购房62.86%,其中31.2%为其他县市所购,31.66%为本市市区所购。

4.二手房成交明显提升。1-6月,市区二手房成交82.46万㎡、7435套,分别增长13.5%、20.76%,增速较1-5月分别提高了8.43、10.8个百分点。其中,二手住房成交68.08万㎡、6732套,分别增长42.44%、29.49%。

5.可售住宅继续下降。截至6月底,市区商品房可售438.29万㎡,同比下降14.85%,其中,住宅可售189.45万㎡,下降36.2%,可售5.4个月,较去年同期缩短5.1个月。

6.住房价格稳步提升。1-6月市区商品住房成交均价4949元/m2,增长14.14%。

(株洲日报记者 任远)

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责任编辑:刘苏宁
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